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vendredi 5 août 2011
La location-Gérance du Fonds de Commerce
Généralités :
La location-gérance, appelée souvent en pratique, gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce "en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls" (loi du 20 mars 1956, art. 1er) et qui paie au propriétaire un loyer, appelé en pratique redevance.
Nous avons déjà distingué ce contrat du contrat de gérance proprement dite (v. n° 135 à 136).
Dans bien des cas, la location-gérance répond à des besoins tout à fait respectables (maladie du commerçant, par exemple ou minorité du propriétaire du fonds). Mais on lui avait reproché de servir à des spéculations, notamment, à des achats de fonds par des non-professionnels. Aussi avait-elle été très sévèrement réglementée par un décret-loi du 22 septembre 1953.
Mais la réglementation était défectueuse et le décret-loi du 22 septembre 1953 a été abrogé par une loi du 20 mars 1956 qui réglemente d'une façon plus satisfaisante la location-gérance.
(La loi du 20 mars 1956 s'applique non seulement aux fonds de commerce, mais encore aux entreprises artisanales, les inscriptions et mentions au registre du commerce étant, dans ce dernier cas, remplacées par des inscriptions et mentions au répertoire des métiers : nous laissons ce cas de côté).
Le locataire-gérant, qui exploite le fonds à ses risques et périls, a la qualité de commerçant. Mais le propriétaire du fonds, qui ne fait pas d'actes de commerce, n'est pas commerçant, bien qu'il soit assujetti à immatriculation au registre du commerce et soumis à la loi du 30 août 1947.
Section I - Conditions de la location-gérance.
Conditions de fond.
La location-gérance ne peut être consentie que par des personnes physiques ou morales ayant pendant plus de sept ans exploité une entreprise commerciale (ou, du moins pour les personnes physiques, ayant exercé les fonctions de gérant ou de directeur technique ou commercial). Il faut, en second lieu, avoir exploité, pendant deux années, le fonds mis en gérance (article 4 de la loi du 20 mars 1956). Sont dispensés de ces conditions : l’État, les collectivités publiques, les commerçants en tutelle ou en curatelle, les mandataires de justice, les héritiers et légataires (article 6 de la loi du 20 mars 1956) ; cette dernière disposition permet, notamment, au mineur, héritier de son père commerçant de donner son fonds en location-gérance, jusqu'à ce qu'il ait dix-huit ans et puisse être lui-même commerçant. Pour les syndics, V. aussi n° 640.
Les délais peuvent d'ailleurs être réduits ou même supprimés par ordonnances au président du tribunal de grande instance si le propriétaire du fonds justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter personnellement : ce sera le cas, par exemple, d'un commerçant malade (art. 11 de la loi du 20 mars 1956).
Il est de plus interdit à ceux qui tombent sous le coup de la loi du 30 août 1947 de donner un fonds en location-gérance (v. n° 72).
Le contrat qui contreviendrait à ces règles serait nul ; mais les contractants ne peuvent opposer la nullité aux tiers (art. 11 de la loi du 20 mars 1956).
Conditions de forme.
Le contrat de location-gérance n'est soumis à aucune forme particulière. Il peut être conclu par acte sous seing privé ou par acte notarié. La location-gérance échappe au droit proportionnel d'enregistrement et est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A).
Mesures de publicité.
Le propriétaire du fonds doit être immatriculé au registre du commerce et doit faire mentionner la mise en location-gérance (loi du 20 mars 1956, art 2, alinéa 3 ; décret du 23 mars 1967, modifié par décret du 24 décembre 1975, art. 19 et 28). Le locataire-gérant doit également se faire immatriculer au registre du commerce, en mentionnant le nom, le domicile, la nationalité du propriétaire ainsi que son numéro d'immatriculation (même décret, art. 9-12°). Il faut également faire paraître dans les quinze jours un avis dans un journal d'annonces légales (art.2 de la loi du 20 mars 1956, alinéa 2).
De plus, le locataire-gérant est tenu d'indiquer sur toutes ses factures, lettres, tarifs, sa qualité de locataire-gérant ainsi que le nom, la qualité et le numéro d'immatriculation au registre de commerce du propriétaire du fonds (art. 3 de la loi du 20 mars 1956). En cas d'infraction, une amende est prévue.
Section II - Effets de la location-gérance.
Effets entre les parties.
Le propriétaire du fonds doit mettre le fonds à la disposition du locataire, garantir le locataire contre l'éviction et les vices cachés.
Le locataire doit exploiter le fonds "en bon père de famille" et conformément à sa destination (art.1728-1 C. civ.) Il est tenu de payer les redevances périodiques stipulées.
Si le contrat comporte une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée si, par le jeu de la clause, le loyer est augmenté ou diminué de plus du quart (loi du 20 mars 1956, art. 12, 13 et 14).
Pour garantir les obligations du locataire, il est d'usage que celui-ci verse au propriétaire un cautionnement
On admet que le contrat étant fait en considération de la personne du locataire, ce dernier ne peut céder à un tiers le bénéfice de son contrat sans autorisation du propriétaire du fonds.
Effets à l'égard des créanciers du propriétaire.
Lors de la mise en location-gérance, les créanciers du propriétaire du fonds, en justifiant que ce contrat met en péril le recouvrement de leurs créances, peuvent demander au tribunal de commerce de déclarer immédiatement exigibles leurs créances. L'action doit être introduite dans les trois mois de la publication du contrat dans un journal d'annonces légales (art. 7 de la loi du 20 mars 1956).
Effets à l'égard des créanciers du locataire-gérant.
Jusqu'à la mention de la location-gérance au registre du commerce (v. n°s 104, 2°) et jusqu'à publication du contrat dans un journal d'annonces légales et pendant un délai de six mois à compter de cette publication (art. 8 de la loi du 20 mars 1956) le loueur du fonds reste responsable des dettes contractées par le locataire gérant dans l'exploitation du fonds. Les mandataires de justice ne sont pas soumis à cette obligation (article 9 de la loi du 20 mars 1956 , V. aussi n° 640).
Section III - Fin de la location-gérance
Défaut de droit au renouvellement.
Le locataire-gérant, à l'expiration du contrat, n'a pas droit au renouvellement de la location-gérance du fonds : le décret-loi du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux (v. infra n°s 455 et suiv.) ne prévoit le droit au renouvellement que pour les baux d'immeubles non pour le bail du fonds.
(Le locataire-gérant n'a pas non plus le droit de demander le renouvellement du bail des locaux au propriétaire de l'immeuble, car il n'est pas propriétaire du fonds; Mais le propriétaire du fonds, si la location-gérance est régulière, conserve le droit de demander le renouvellement du bail des locaux.).
Publicité de la fin de la location-gérance.
La fin de la location-gérance est publiée au registre du commerce par modification à l'immatriculation du propriétaire du fond (décret du 23 mars 1967 modifié par décret du 24 décembre 1975, art. 28.2). L'ancien locataire-gérant doit requérir sa radiation du registre du commerce; La fin de la location-gérance fait également l'objet d'une insertion dans un journal d'annonces légales.
Exigibilité de créances.
La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance (art. 10 de la loi du 20 mars 1956).
La location-gérance, appelée souvent en pratique, gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce "en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls" (loi du 20 mars 1956, art. 1er) et qui paie au propriétaire un loyer, appelé en pratique redevance.
Nous avons déjà distingué ce contrat du contrat de gérance proprement dite (v. n° 135 à 136).
Dans bien des cas, la location-gérance répond à des besoins tout à fait respectables (maladie du commerçant, par exemple ou minorité du propriétaire du fonds). Mais on lui avait reproché de servir à des spéculations, notamment, à des achats de fonds par des non-professionnels. Aussi avait-elle été très sévèrement réglementée par un décret-loi du 22 septembre 1953.
Mais la réglementation était défectueuse et le décret-loi du 22 septembre 1953 a été abrogé par une loi du 20 mars 1956 qui réglemente d'une façon plus satisfaisante la location-gérance.
(La loi du 20 mars 1956 s'applique non seulement aux fonds de commerce, mais encore aux entreprises artisanales, les inscriptions et mentions au registre du commerce étant, dans ce dernier cas, remplacées par des inscriptions et mentions au répertoire des métiers : nous laissons ce cas de côté).
Le locataire-gérant, qui exploite le fonds à ses risques et périls, a la qualité de commerçant. Mais le propriétaire du fonds, qui ne fait pas d'actes de commerce, n'est pas commerçant, bien qu'il soit assujetti à immatriculation au registre du commerce et soumis à la loi du 30 août 1947.
Section I - Conditions de la location-gérance.
Conditions de fond.
La location-gérance ne peut être consentie que par des personnes physiques ou morales ayant pendant plus de sept ans exploité une entreprise commerciale (ou, du moins pour les personnes physiques, ayant exercé les fonctions de gérant ou de directeur technique ou commercial). Il faut, en second lieu, avoir exploité, pendant deux années, le fonds mis en gérance (article 4 de la loi du 20 mars 1956). Sont dispensés de ces conditions : l’État, les collectivités publiques, les commerçants en tutelle ou en curatelle, les mandataires de justice, les héritiers et légataires (article 6 de la loi du 20 mars 1956) ; cette dernière disposition permet, notamment, au mineur, héritier de son père commerçant de donner son fonds en location-gérance, jusqu'à ce qu'il ait dix-huit ans et puisse être lui-même commerçant. Pour les syndics, V. aussi n° 640.
Les délais peuvent d'ailleurs être réduits ou même supprimés par ordonnances au président du tribunal de grande instance si le propriétaire du fonds justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter personnellement : ce sera le cas, par exemple, d'un commerçant malade (art. 11 de la loi du 20 mars 1956).
Il est de plus interdit à ceux qui tombent sous le coup de la loi du 30 août 1947 de donner un fonds en location-gérance (v. n° 72).
Le contrat qui contreviendrait à ces règles serait nul ; mais les contractants ne peuvent opposer la nullité aux tiers (art. 11 de la loi du 20 mars 1956).
Conditions de forme.
Le contrat de location-gérance n'est soumis à aucune forme particulière. Il peut être conclu par acte sous seing privé ou par acte notarié. La location-gérance échappe au droit proportionnel d'enregistrement et est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A).
Mesures de publicité.
Le propriétaire du fonds doit être immatriculé au registre du commerce et doit faire mentionner la mise en location-gérance (loi du 20 mars 1956, art 2, alinéa 3 ; décret du 23 mars 1967, modifié par décret du 24 décembre 1975, art. 19 et 28). Le locataire-gérant doit également se faire immatriculer au registre du commerce, en mentionnant le nom, le domicile, la nationalité du propriétaire ainsi que son numéro d'immatriculation (même décret, art. 9-12°). Il faut également faire paraître dans les quinze jours un avis dans un journal d'annonces légales (art.2 de la loi du 20 mars 1956, alinéa 2).
De plus, le locataire-gérant est tenu d'indiquer sur toutes ses factures, lettres, tarifs, sa qualité de locataire-gérant ainsi que le nom, la qualité et le numéro d'immatriculation au registre de commerce du propriétaire du fonds (art. 3 de la loi du 20 mars 1956). En cas d'infraction, une amende est prévue.
Section II - Effets de la location-gérance.
Effets entre les parties.
Le propriétaire du fonds doit mettre le fonds à la disposition du locataire, garantir le locataire contre l'éviction et les vices cachés.
Le locataire doit exploiter le fonds "en bon père de famille" et conformément à sa destination (art.1728-1 C. civ.) Il est tenu de payer les redevances périodiques stipulées.
Si le contrat comporte une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée si, par le jeu de la clause, le loyer est augmenté ou diminué de plus du quart (loi du 20 mars 1956, art. 12, 13 et 14).
Pour garantir les obligations du locataire, il est d'usage que celui-ci verse au propriétaire un cautionnement
On admet que le contrat étant fait en considération de la personne du locataire, ce dernier ne peut céder à un tiers le bénéfice de son contrat sans autorisation du propriétaire du fonds.
Effets à l'égard des créanciers du propriétaire.
Lors de la mise en location-gérance, les créanciers du propriétaire du fonds, en justifiant que ce contrat met en péril le recouvrement de leurs créances, peuvent demander au tribunal de commerce de déclarer immédiatement exigibles leurs créances. L'action doit être introduite dans les trois mois de la publication du contrat dans un journal d'annonces légales (art. 7 de la loi du 20 mars 1956).
Effets à l'égard des créanciers du locataire-gérant.
Jusqu'à la mention de la location-gérance au registre du commerce (v. n°s 104, 2°) et jusqu'à publication du contrat dans un journal d'annonces légales et pendant un délai de six mois à compter de cette publication (art. 8 de la loi du 20 mars 1956) le loueur du fonds reste responsable des dettes contractées par le locataire gérant dans l'exploitation du fonds. Les mandataires de justice ne sont pas soumis à cette obligation (article 9 de la loi du 20 mars 1956 , V. aussi n° 640).
Section III - Fin de la location-gérance
Défaut de droit au renouvellement.
Le locataire-gérant, à l'expiration du contrat, n'a pas droit au renouvellement de la location-gérance du fonds : le décret-loi du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux (v. infra n°s 455 et suiv.) ne prévoit le droit au renouvellement que pour les baux d'immeubles non pour le bail du fonds.
(Le locataire-gérant n'a pas non plus le droit de demander le renouvellement du bail des locaux au propriétaire de l'immeuble, car il n'est pas propriétaire du fonds; Mais le propriétaire du fonds, si la location-gérance est régulière, conserve le droit de demander le renouvellement du bail des locaux.).
Publicité de la fin de la location-gérance.
La fin de la location-gérance est publiée au registre du commerce par modification à l'immatriculation du propriétaire du fond (décret du 23 mars 1967 modifié par décret du 24 décembre 1975, art. 28.2). L'ancien locataire-gérant doit requérir sa radiation du registre du commerce; La fin de la location-gérance fait également l'objet d'une insertion dans un journal d'annonces légales.
Exigibilité de créances.
La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance (art. 10 de la loi du 20 mars 1956).
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