Le bailleur d'Immeuble

Règles spéciales du droit commercial


En droit civil le bailleur d'immeuble a privilège sur les meubles garnissant les lieux loués pour tous les loyers échus ou à échoir. En droit commercial, les droits du bailleur avaient été réduits par une loi du 12 Février 1872 ; la clause de résiliation au cas de faillite avait été déclarée nulle par le décret-loi du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux. Les textes actuels se bornent à quelques retouches.

Le règlement judiciaire ou la liquidation des biens n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail.. Toute stipulation contraire est réputée non écrite (loi du 13 juillet 1967, art. 52, alinéa 1). Si le bailleur avait des causes antérieures au jugement à faire valoir pour demander la résiliation, il devrait le faire dans les trois mois du jugement (loi du 13 juillet 1967, art. 52, alinéa 4). S'il entendait former leur demande de résiliation pour des causes née du règlement judiciaire ou de la liquidation des biens, en raison des garanties insuffisantes offertes, il devrait le faire dans le délai de 15 jours à compter du jour où il a eu connaissance de la résolution (loi du 13 juillet 1967, art. 52, alinéa 5 ; décret du 22 décembre 1967, art. 59).

Quant au syndic (ou, au cas de règlement judiciaire, le débiteur assisté du syndic), il peut opter entre la continuation du bail ou sa résiliation.

1°  Le plus souvent le syndic (ou le débiteur assisté du syndic) continue le bail. Etant donnée la valeur élevée du droit de bail, qui est souvent l'élément le plus important de l'actif. Il notifie son intention de continuer le bail, paie intégralement les loyers arriérés et les loyers venant à échéance.

Le bailleur ne pourrait exiger le paiement des loyers en cours ou à échoir que si les sûretés qui lui sont offertes n'étaient pas suffisantes (loi du 13 juillet 1967, art. 53, alinéa 2). Le syndic peut céder le bail sous les conditions éventuellement prévues au contrat conclu avec le bailleur et avec tous les droits et obligations qui s'y  rattachent (loi du 13 juillet 1967, art 52, alinéa 2). Si, plus tard, il y a vente et enlèvement des meubles garnissant les lieux loués (ce qui supprime les garanties du bailleur), le bailleur peut exercer son privilège sur les loyers échus, l'année en cours et une année à échoir (loi du 13 juillet 1967, art. 54).

2°  Le bail peut cependant être résilié. Ce peut être (rarement) sur simple demande du syndic. Ce peut être sur une action en résiliation intentée par le bailleur dans les hypothèses prévues ci-dessus. Dans ce cas, le bailleur a privilège pour les deux dernières années de location échues avant le jugement déclaratif, pour l'année courante et pour les dommages intérêts qui pourraient lui être accordés par les tribunaux (loi du du 13 juillet 1967, art, 53, alinéa 1).